Lorsque les gens s’achètent une maison et qu’ils financent l’achat de la propriété avec une institution financière, ils prennent une « hypothèque ». Or, pour bien cerner la nature du contrat, il s’agit plutôt d’un contrat à deux volets désigné comme un prêt hypothécaire. Le prêt hypothécaire comme son nom le suppose, est composé d’un prêt d’argent et d’une sureté hypothécaire. À l’époque, le document de prêt était inclus dans le document de l’hypothèque ne faisant qu’un seul document signé devant notaire. Or, de nos jours, le prêt est souvent signé en succursale alors que l’hypothèque immobilière est obligatoirement signée devant notaire. Ce double volet explique pourquoi on peut avoir fini de payer son prêt et que l’hypothèque subsiste à défaut d’obtenir une mainlevée de l’institution financière.
Comme chaque institution financière utilise son modèle d’acte hypothécaire, les conditions varient d’un acte à l’autre et ce que la loi mentionne comme conditions peut être modulé d’une institution à une autre selon leurs formulaires respectifs.
Devant cette complexité juridique qu’est le prêt hypothécaire, nous croyons juste d’éclaircir certains termes hypothécaires utilisés fréquemment dans ce domaine.
Débiteur et Créancier
Le débiteur est l’emprunteur, celui qui doit accomplir une obligation envers une autre partie, soit le remboursement de l’institution financière. Par ailleurs, le créancier est le préteur ou l’institution financière.
Amortissement
L’amortissement est l’étalement du coût du prêt sur une période prolongée. La durée d’amortissement la plus fréquente est de 25 ans. Les politiques bancaires actuelles font en sorte que le maximum peut-être de 35 ans.
Par exemple, vous achetez une maison pour un prix de 100 000.00$ et que vous empruntez ce montant sans intérêt avec un amortissement de 25 ans; le paiement mensuel serait de 333.33$. Pour en arriver à ce montant, la somme empruntée de 100 000.00$ a été répartie de façon égale sur 300 mois, qui équivaut exactement à 25 ans.
Terme
Après avoir amorti son emprunt sur une période déterminée, une deuxième période s’ajoute. Il s’agit du terme. Le terme en matière hypothécaire signifie la durée pour laquelle les conditions actuelles sont garanties par l’institution financière. Par exemple, si la banque vous propose un taux d’intérêt hypothécaire fixe de 5,0% pour un terme de 5 ans, ce taux vous sera garanti pendant 60 mois, soit 5 ans. Il faut noter que même si notre amortissement est de 25 ans, le terme est différent de l’amortissement. Dans l’exemple comprenant un terme de 5 ans, mais avec un amortissement de 25 ans, nos paiements seront étalés sur 25 ans, mais les conditions de votre prêt ne sont bonnes que pour 5 ans, et après ces 5 années, il faudra renégocier. Il est d’une pratique commune pour les banques de faire varier leur taux d’intérêt selon la durée du terme choisie. Lorsque l’on choisi un terme, la banque doit respecter les conditions pendant cette durée, mais nous devons aussi respecter les conditions pendant cette période. Un remboursement hâtif pourrait entraîner une pénalité, dépendant si votre prêt se dit fermé ou ouvert.
Prêt fermé ou Prêt Ouvert
Un prêt fermé se veut un prêt pour lequel les conditions de remboursement ne sont pas flexibles. De la sorte, il n’est pas permis de rembourser avant échéance sans avoir à payer une pénalité. Quand une institution financière consent un prêt pour une période de 5 ans, elle planifie un certain revenu d’intérêt pré-calculé. S’il y a remboursement prématuré, l’institution financière perd ce revenu et doit alors imposer une pénalité de remboursement afin de compenser sa perte. De nos jours, la majorité des institutions financières offrant des prêts fermés ne sont pas aussi rigides et offrent quelques options de remboursement anticipé. Certaines permettent qu’un paiement forfaitaire soit fait annuellement, et le montant généralement alloué comme paiement forfaitaire varient de 10% à 20% du montant initial selon les institutions financières. D’autres institutions offrent de doubler les paiements mensuels ou de les augmenter d’un certain pourcentage sans pénalité.
Un prêt ouvert est un prêt qui permet d’être remboursé en tout temps sans pénalité.
Hypothèque conventionnelle ou Assurée
Une hypothèque conventionnelle, en termes bancaires, est une hypothèque pour laquelle une mise de fonds minimum de 20% du prix d’achat est faite par le client. Elle ne nécessitera pas une assurance.
Une hypothèque assurée, est une hypothèque pour laquelle le client n’est pas en mesure de faire une mise de fond d’au moins 20% pour acheter la propriété. Comme les banques veulent se sécuriser, ils exigeront alors que le prêt hypothécaire soit garanti par un assureur spécialisé dans le domaine. Le plus commun de ses assureurs est la SCHL, soit la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logements. La SCHL garantie un prêt à la condition qu’il y est une mise de fonds minimum de 5,0% lors de l’achat. La prime d’assurance à payer est un pourcentage qui varie en fonction de la mise de fonds. Plus la mise de fonds est élevé; plus la prime à payer est petite.
Cette assurance n’est pas à confondre avec l’assurance feu obligatoire prévue à l’acte d’hypothèque. Et n’oubliez pas qu’en plus de payer la prime, vous devez payer la taxe sur cette prime!
Quittance ou Mainlevée
En théorie, lorsque notre prêt est complètement remboursé, l’hypothèque s’éteint de par d’elle-même. Or, en raison du système de publicité des actes et des conditions établies dans les actes hypothécaires fournis par les institutions financières, l’hypothèque demeure valide tant que l’institution financière n’a pas consenti une quittance ou une mainlevée de ses droits sur la propriété.
Une quittance est un document dans lequel la banque vient reconnaître qu’aucune somme ne lui reste due aux termes d’un acte de prêt hypothécaire spécifique.
La mainlevée quant à elle, est un document dans lequel l’institution financière vient reconnaître n’avoir plus de droits hypothécaire sur une propriété spécifique et par conséquent permet la radiation de la sureté sur cette propriété.
