Une transaction immobilière est souvent adressée sous l’angle de l’acheteur. Cependant, la vente de sa maison est un acte juridique tout aussi important que l’achat d’une maison. Cet article traite de la transaction immobilière avec comme perspective le vendeur et les implications pratiques et légales d’un tel acte.
Tout d’abord, il est opportun de mentionner qu’une fois ’offre d’achat signée et acceptée de tous, cet avant-contrat devient irrévocable et l’on ne peut le modifier ou s’en défaire sans le consentement de toutes les parties.
La capacité de vendre
Le notaire dans le cadre de la transaction doit s’assurer que le ou les vendeurs ont la capacité légale pour vendre leur immeuble. À certaines occasions, les vendeurs nécessitent une autorisation avant de vendre. Par exemple, l’époux ou le conjoint uni civilement ne peut vendre la résidence familiale sans le consentement de l’autre, et ce même s’il est l’unique propriétaire de l’immeuble.
D’autres restrictions à la libre disposition des biens existent et, sans être exhaustif, nous mentionnons les trois exemples suivants :
- La vente d’un immeuble faisant parti d’un ensemble immobilier est assujettie dans certains cas à l’autorisation de la Régie du Logement du Québec;
- Le propriétaire d’un bien classé culturel doit obtenir les autorisations nécessaires;
- Le propriétaire d’une terre dite « agricole » au sens de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, doit obtenir l’autorisation de la Commission de la protection du Territoire agricole du Québec (CPTAQ) dans certaines situations avant de vendre.
Garantie Légale
À moins d’une stipulation contraire à l’offre d’achat, le vendeur doit fournir une garantie minimum à l’acheteur. Cette garantie est la garantie légale prévue au Code civil du Québec. La garantie légale comporte deux volets :
Le premier volet est la garantie du droit de propriété. À la vente, le vendeur est obligé de garantir que l’immeuble est exempt de vice de titres. Il doit aussi délivrer un immeuble libre de tous liens ou charges autre que ceux déclarés dans l’offre d’achat.
Le deuxième volet est celui de la garantie de qualité. Cette garantie fait référence aux vices cachés d’un immeuble. Cette garantie ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l’acheteur et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir. Il est toujours opportun pour les acheteurs de faire inspecter l’immeuble par un professionnel en inspection des bâtiments. De la sorte, l’acheteur démontre qu’il s’est comporté avec prudence et diligence. Et il évite ainsi les surprises.
Les frais du vendeur
Il est souvent inconnu des vendeurs qu’ils encourront des frais lors de la vente de leur maison. Normalement, les frais de notaire pour l’achat sont à la charge de l’acheteur. Cependant, quelques frais sont, par défaut, à la charge du vendeur. Voici les principaux frais :
Taxes foncières
Si le vendeur a des taxes municipales ou scolaires impayées, il devra les acquitter avant de procéder à la vente. Le notaire doit veiller au paiement des taxes et peut le faire à même le prix de vente.
Le certificat de localisation
Dépendant des stipulations de l’offre d’achat, un des coûts importants peut être les honoraires de l’arpenteur-géomètre qui prépare le certificat de localisation. Ces frais peuvent être évités si au moment de la transaction le vendeur possède un certificat à jour et démontrant l’état actuel des lieux.
L’agent d’immeuble et sa commission
Si le vendeur a utilisé les services d’un agent immobilier pour vendre sa propriété, il devra débourser les frais de courtage et de commission chargés par ce dernier. N’oubliez pas que ce service est taxable.
La pénalité hypothécaire
Si le vendeur avait un prêt hypothécaire et que celui-ci n’était pas venu à échéance au moment de la vente, l’institution financière peut imposer une pénalité pour le remboursement anticipé du prêt. Les détails au sujet d’une telle pénalité se retrouvent aux stipulations de l’acte d’hypothèque accompagnant le prêt remboursé et il est suggéré de consulter son représentant bancaire.
La radiation de l’hypothèque
Le notaire doit aussi charger des frais afin de préparer et de publier une quittance pour faire radier l’hypothèque du vendeur. Pour ce faire, il doit obtenir une quittance totale et finale de l’institution financière signée par l’un de ses représentants. De cette façon, le notaire s’assure que le vendeur offre un titre de propriété libre de toute charge et satisfait ainsi aux conditions de garantie légale que le vendeur doit fournir.
