Acheter une maison est une importante étape de notre vie. Normalement, l’on achète une maison lorsque l’on a des projets à long terme pour celle-ci. C’est pourquoi il ne faut pas prendre l’achat d’une maison à la légère.

Lors de l’achat d’une maison, l’étape préliminaire à la signature de l’acte de vente chez le notaire est la signature d’une offre d’achat, souvent suivi d’une contre-offre, (aussi appelé avant-contrat) et lorsqu’il y a entente, signature de l’offre d’achat finale par toutes les parties.

Cette étape est essentielle et déterminante pour le reste de la transaction. La signature de l’acte de vente n’est que la concrétisation de cette offre d’achat.

L’effet le plus important d’une offre d’achat est qu’une fois qu’elle est acceptée, elle lie tous les parties juridiquement. Si la possibilité n’y a pas été prévu, l’on ne peut se dédire de nos obligations une fois l’offre d’achat acceptée de tous. La seule façon d’y mettre fin, sous réserve de cas spécifique prévu dans la loi, est que toutes les parties soient d’accord. À ce moment ci, chacun est en droit que l’autre exécute ses obligations tel que stipulé à l’avant-contrat. Un juge pourrait même acquiescer à une demande en passation de titres et forcer une partie à vendre ou acheter.

Comme les avant-contrats sont très déterminants, il est important d’y avoir fait mention des conditions essentielles à la transaction tant pour le futur acquéreur que pour le futur vendeur. Un notaire est le spécialiste du droit immobilier et peut guider les parties à la signature d’une entente qui respectera les désirs de chacun. Prenez garde aux formulaires déjà préparés; ceux-ci pourraient s’avérer incomplets et causer des malentendus.

Voici quelques éléments essentiels à une offre d’achat :

• Les conditions préalables à la vente
• Le prix et le mode paiement
• La désignation précise de l’immeuble vendu
• Les inclusions et les exclusions
• La conditionnalité de l’offre à l’obtention d’un financement adéquat
• Les conditions et les garanties de la vente
• Les dates et délais pour l’inspection de l’immeuble
• Les dates de signatures et d’occupation de l’immeuble
• Les documents que le vendeur doit fournir
• Qui payera les frais ?
• Qui payera le certificat de localisation?
• Est-il nécessaire et/ou obligatoire d’en faire préparer un nouveau ?

Comme vous voyez, plusieurs détails sont nécessaires à la rédaction d’un bon avant-contrat et consulter son notaire avant de s’engager peut-être profitable pour tous.

Lorsque nous vivons la perte d’un être cher, nous devons gérer l’émotion que cela occasionne, mais il faut également s’occuper de régler la succession de cette personne.

Le règlement d’une succession est légiféré par le Code civil du Québec. Voici quelques-unes des étapes qui doivent être faites et avec lesquelles votre Notaire peut vous aider.

L’une des premières étapes est de déterminer si la succession est de nature testamentaire ou de nature légale. Elle est testamentaire lorsque le défunt avait fait un testament et elle est légale lorsque le défunt n’avait pas fait de testament.

Pour savoir si le défunt avait fait un testament, il faut faire les recherches testamentaires à la Chambre des notaires du Québec ainsi qu’au Barreau du Québec. Il faut aussi rechercher dans les affaires personnelles du défunt, un document qui serait un testament olographe ou devant témoins.

Si la succession est de nature testamentaire, il faut alors savoir sous quelle forme est rédigé le testament (voir notre article « Les formes de testament au Québec » daté du 25 avril 2007). Il sera nécessaire de faire vérifier le testament, autre que notarié. Cette procédure est faite devant la Cour ou devant un notaire et consiste à vérifier que le testament a été fait d’une façon acceptée par le Code civil du Québec.

Si la succession est de nature légale, le Code civil du Québec prévoit les personnes qui peuvent hériter. Si la succession est de nature testamentaire, c’est le testament qui nous dictera qui sont les héritiers.

Une fois les héritiers connus, l’on doit vérifier s’il y a eu désignation d’un liquidateur. Ceci est le nouveau terme qui remplace celui d’exécuteur testamentaire. Si le défunt avait nommé un liquidateur dans son testament, c’est sa volonté qui prime. Par contre, s’il n’y avait pas de testament, ou s’il n’y a pas de nomination dans le testament, tous les héritiers sont liquidateurs. Dépendamment de la situation, il y aura lieu qu’ils désignent un liquidateur.

Le liquidateur ou les héritiers en l’absence de liquidateur devront procéder à l’inventaire des biens du défunt. Si cela est fait et publié dans les délais prévus, l’inventaire protège les héritiers. En effet, chaque héritier aura l’option de renoncer à la succession ou s’il accepte, il ne sera pas responsable, à même ses biens personnels pour les dettes au-delà de la valeur des biens du défunt.

Par la suite, le liquidateur pourra payer les dettes et mettre les impôts du défunt à jour. Il devra obtenir le « Certificat de décharge » préalablement à la remise finale des biens du défunt aux héritiers, dans les proportions que le testament ou la loi indique.

Le service téléphonique gratuit offert par la Chambre des notaires du Québec, le 1-800-notaire, célèbre son premier anniversaire.

La ligne info-juridique fût lancée en mars 2007 et depuis, les 13 agents à temps partiel ont répondu à plus de 25 000 appels téléphoniques pour l’ensemble de la province du Québec. Des 25 000 appels, environ 16 500 appelants ont trouvé réponse(s) à leur(s) question(s) alors que le reste a été référé à des notaires de la province.

En moyenne, la ligne info-juridique reçoit environ 150 appels par jour et les sujets les plus fréquents sont les successions, les testaments, l’immobilier et le droit de la famille.

La ligne info-juridique est disponible par téléphone au 1-800-notaire du lundi au vendredi, de 8h30am à 17h00pm. Pour plus d’informations, veuillez consulter le http://www.1800notaire.ca

La nouvelle publicité de la Chambre des notaires du Québec, mettant en vedette, encore un fois, Yvon Deschamps, est diffusée sur quelques chaînes télévisées depuis quelques semaines.

Cette fois-ci, Yvon Deschamps nous vante les mérites de rencontrer son notaire avant de signer une offre d’achat de maison, ou d’un manoir comme il le dit, plutôt que de rencontrer le notaire après les signatures, afin d’être conseillé au sujet de votre future transaction.

Cette publicité reflète bien le rôle du notaire à titre de juriste de l’entente. Le notaire vous sensibilise aux possibles problèmes et ce afin de les éviter. Le notaire demeure l’acteur premier du Québec quand il s’agit de question immobilière.

La publicité est disponible pour visionnement, de même que les autres de la série d’Yvon Deschamps, sur notre site dans la section multimédia ici

Le mariage est une étape importante dans une vie pour plusieurs personnes. Un esprit de fête règne parmi les invités et les futurs mariés. Or, au-delà de la fête, des règles précises gouvernent la validité d’un mariage.

Depuis juin 2002, le législateur a confié aux notaires du Québec la possibilité de célébrer des mariages civils. Qui de mieux que le notaire pour s’assurer du bon déroulement de la cérémonie et ce, de façon officielle et légale!

Les formalités du mariage

Avant la célébration du mariage, quelques formalités doivent être accomplies par le notaire afin d’assurer la validité du mariage. Il s’assure notamment de la capacité des futurs mariés à contracter mariage. L’âge légal pour se marier est de 16 ans. Par contre, pour les futurs mariés de moins de 18 ans, le notaire doit obtenir le consentement écrit de leurs parents. Le notaire doit aussi s’assurer que les futurs mariés n’ont jamais été mariés ou s’ils l’ont été, que leur union précédente soit dissoute, par un divorce ou un décès.

Une autre condition essentielle du mariage est qu’il soit fait de façon publique. Pour ce faire, le notaire doit afficher, au moins 20 jours avant la célébration, un avis mentionnant qu’il y aura mariage entre les futurs mariés en spécifiant leurs noms et leur date de naissance respective. Cet avis doit être affiché au lieu du mariage et au palais de justice le plus près. Cet avis est aussi connu communément sous l’appellation de « publication des bans ».

La préparation de cet avis doit se faire avec le notaire et un témoin connaissant les deux époux. À cette rencontre, il peut être opportun de choisir un régime matrimonial et si approprié, de faire un contrat de mariage notarié.

Le lieu du mariage

Le notaire peut célébrer un mariage à tous les jours de l’année, incluant les dimanches et les jours fériés. Il doit par contre le faire entre 9h et 22h.

Le mariage peut avoir lieu dans le lieu de votre choix, pourvu que le lieu proposé respecte le caractère solennel de la cérémonie. En choisissant un notaire comme célébrant, les futurs mariés sont libres de choisir le lieu de leur mariage. Il suffit de mentionner au notaire le lieu proposé afin qu’il détermine si celui-ci respecte les exigences de la loi.

La célébration du mariage

Comme le mariage comporte des effets juridiques, le notaire célébrant est tenu de se conformer à un protocole de célébration, ainsi il doit faire la lecture des certains articles du Code civil du Québec, aux futurs mariés, en présence de deux témoins. Ces articles traitent des effets du mariage comme le respect, la fidélité, l’obligation de faire vie commune, la gestion de la famille etc.

Après cette lecture, le notaire célébrant vérifie le consentement des futurs époux et les déclarent unis par le mariage.

Le notaire fera signer une déclaration de mariage aux époux et aux témoins avant de la signer lui-même et de l’acheminer au Directeur de l’état civil du Québec.

Il est important de discuter de vos attentes avec le notaire avant de célébrer le mariage. Ce dernier pourra adapter les exigences légales à votre cérémonie et personnaliser cet évènement, afin d’en faire une journée de rêve.

Au cours des prochaines semaines, vous pourrez visionner le troisième spot publicitaire de la Chambre des notaires du Québec mettant en vedette Yvon Deschamps. Cette fois-ci, toujours lors d’un monologue, il aborde le sujet des unions libres, une tendance de plus en plus populaire auprès des Québécois.

Cette annonce se veut le début d’une campagne d’informations par la Chambre des notaires dans le cadre de la semaine de protection du patrimoine. Cette année le thème porte sur les unions libres. L’initiative prévoit démystifier les droits et protections des conjoints en union libre.

Toujours dans la même veine, la Chambre des notaires distribuera samedi le 24 novembre 2007, dans tous les quotidiens du Québec, y compris le journal Le Droit, un encart affichant les résultats d’une étude réalisée par la Chambre des notaires. L’étude a été réalisée entre le 14 septembre et le 2 octobre 2007 auprès de québécois vivant en couple, marié ou en union libre.

Si vous n’avez pas vu Yvon Deschamps à la télévision, vous pouvez toujours visionner le nouveau spot publicitaire sur le site la Chambre des notaires du Québec, dans la section « Protection du patrimoine ».

La Chambre des notaires du Québec est devenue un commanditaire majeur de la série télévisée « Virginie » à l’antenne de Radio-Canada.

En s’associant à cette série, au Concours de bourses d’études Virginie et au site internet interactif du Campus Ste-Jeanne-D’Arc, la Chambre a vu l’occasion de soutenir une idée innovatrice qui sensibilise la population aux bienfaits de la médiation. Le programme « Vers le pacifique » est reconnu pour contribuer à réduire l’expression de la violence dans les écoles où il est appliqué.

Le programme prône la médiation par les pairs dans les écoles primaires et secondaires. Appliqué dans plus de 1000 écoles au Québec, le programme a prouvé son efficacité depuis plusieurs années sur le terrain et par une étude scientifique par les chercheurs de l’Université de Montréal.

À la fin de chaque année scolaire, les notaires du Québec sont mis à contribution dans leur région respective afin de se rendre aux écoles participantes et de décerner des certificats aux étudiants-médiateurs s’étant impliqué dans le programme.

Le site internet de la série télévisée, Virginie et le site internet interactif du Campus Ste-Jeanne-D’Arc, permettent aux internautes de s’amuser avec des jeux en ligne et de s’inscrire au Concours de bourses d’études Virginie afin d’être éligibles aux bourses totalisant 15,000$ par semaine.

Conjoints de faits: Deux personnes de même sexe ou de sexe opposé qui ont décidé de vivre une relation conjugale, de type marital, sans s’unir par l’union civile ou le mariage.

Plusieurs couples ont fait le choix de vivre ensemble sans qu’il y ait mariage ou union civile. Cependant, même s’il est facile d’interpréter le terme « conjoints de faits » et qu’il est passablement connu au Québec, au niveau légal, ce statut n’est pas aussi bien connu.

Qu’arrive-t-il au décès de l’un d’entre vous ou au moment d’une rupture? Qu’en est-il de vos biens communs ou même de vos enfants?

Le Code civil du Québec prévoit plusieurs règles à suivre pour les gens mariés ou unis civilement lors d’une séparation ou d’un décès, mais rien n’a été prévu pour les conjoints de faits.

Vous êtes considérés comme célibataires!

Ce qui veut dire qu’à la rupture, vous ne pouvez pas réclamer d’argent ou des biens à votre ancien conjoint. Au décès de votre conjoint, s’il n’avait pas fait de testament, vous n’avez pas le droit à un héritage.

Il est possible de prévoir le contraire tant pour le moment de la rupture que du décès. Il est même possible de déterminer l’administration des biens et des dépenses de tous les jours.

Au Québec, il y a seulement deux situations où les conjoints de faits sont reconnus :

1) les enfants nés de parents « conjoints de faits » ont les mêmes droits que ceux de parents mariés (exemple : pension alimentaire, garde);

2) certaines lois d’organismes tels que la Société de l’assurance-automobile du Québec et Revenu Québec, acceptent ce statut social de « conjoint de faits » en prédéterminant la définition qu’ils utilisent.

Si vous êtes dans une relation de type « conjoints de faits », votre notaire peut vous informer et vous aider à vous protéger personnellement, et à protéger vos enfants et votre conjoint.

La nouvelle saison de télévision a débuté il y a quelques jours pour tous les télédiffuseurs et téléspectateurs. La Chambre des notaires du Québec emboîte le pas et propose elle aussi du nouveau contenu.

Depuis quelques jours, le porte-parole de la Chambre des notaires du Québec, Pierre Légaré, nous présente une nouvelle publicité dans laquelle il nous rappelle l’importance de nous “mêlez” de nos affaires en consultant son notaire. Il est passé de la parole aux actes et il a pensé à lui en prenant un congé sabbatique. Il nous présente alors son remplaçant, nul autre qu’Yvon Deschamps.

Vous pouvez visionner la nouvelle publicité sur le site web de la Chambre des notaires du Québec, à l’adresse suivante:

De Légaré à …Deschamps!

Cette publicité se veut la première d’une nouvelle série de commerciaux proposée par la Chambre des notaires du Québec et qui sera diffusée par plusieurs télédiffuseurs.

Bien que la convention entre actionnaires protège les actionnaires eux-mêmes, il est à noter que son but ultime est davantage d’assurer la pérennité de la corporation.

La convention entre actionnaires est un mécanisme d’entente établie par les actionnaires d’une corporation. La convention se présente de deux façons : la première est une convention entre certains actionnaires, alors que la deuxième se veut une convention dite « unanime », puisque tous les actionnaires y ont adhérée et que les actionnaires futurs seront obligés d’y adhérer.

Les conventions entre actionnaires traitent souvent de certains points essentiels comme la restriction sur le transfert des actions du vivant et/ou pour cause de mort de l’actionnaire, des clauses de vote de « société » et une procédure de rachat en cas de départ avec une méthode ou des méthodes de fixation d’un prix pour les actions.

La restriction sur le transfert des actions

Du vivant

La restriction sur le transfert des actions est la plus commune de tous. Elle fonctionne parallèlement avec la restriction aux transferts des actions et de titres autre que des créances non convertibles que l’on retrouve dans les statuts constitutifs d’une corporation. Cependant, elle protège davantage les actionnaires et la corporation contre l’introduction de tierce partie au sein du cercle existant d’actionnaires en ajoutant un droit de premier refus bénéficiant aux actionnaires actuels lorsque l’un d’eux désire vendre ses actions. De cette façon, les actionnaires restants se voient attribuer, au prorata, une priorité sur les actions, et s’ils ne désirent pas les acquérir, ils peuvent consentir à la vente.

À un autre niveau, cette clause peut aussi prévoir limiter le droit d’un actionnaire à transférer ses actions à un autre actionnaire sans l’offrir au prorata à tous les autres actionnaires. Ceci permet de protéger l’équilibre et les proportions déjà établies entre les actionnaires.

La clause de mésentente se veut une clause de vente obligatoire par l’une ou l’autre des parties. Elle est communément appelée la clause « shotgun » et peut être une façon de régler un conflit entre actionnaires en forçant l’un à vendre ses actions à l’autre. Une explication courte du mécanisme de cette clause veut que l’un des actionnaires offre de vendre ses actions aux autres, et ceux-ci ont le choix soit d’accepter l’offre, soit de forcer l’offrant à acheter leurs propres actions aux mêmes prix et conditions. Bien entendu, l’inverse est aussi vrai. Celui qui offre d’acheter les actions aux autres actionnaires dans le cadre de la clause « shotgun », se doit de vendre aux mêmes prix et conditions si l’offre est refusée.

La clause dite d’entrainement, mieux connue sous le vocable de clause « Piggyback », oblige un actionnaire minoritaire à vendre ses actions à un tiers acquéreur achetant les actions des actionnaires majoritaires.

Au décès

L’on peut aussi prévoir la façon dont les actions seront transmises aux décès de l’un des actionnaires. Il pourrait être inopportun et désagréable de devenir coactionnaire avec la succession du défunt-actionnaire ou avec l’un de ses ayants-droits. C’est ainsi, que la convention entre actionnaires peut prévoir un rachat automatique des actions du défunt et ce juste avant la mort du défunt.

Quelquefois, il est fiscalement avantageux d’effectuer la transmission des actions à l’héritier et de prévoir un mécanisme de rachat obligatoire des actions dévolues entre les mains de l’héritier.

Ce rachat en cas de décès peut engendrer une dépense inattendue pour la corporation ou les actionnaires et c’est pourquoi il est d’usage de financer ce rachat par l’entremise d’une police d’assurance-vie. Le produit de l’assurance sera payable à la corporation afin qu’elle procède au rachat.

Les clauses de type « société »

Limitation des pouvoirs

Les clauses de types « société », référent à des clauses que l’on peut retrouver dans un contrat de société. Elle dicte souvent la façon dont les actionnaires doivent voter sur certains points. Entre autres, les coactionnaires se réservent le droit d’avoir un siège au conseil d’administration ou d’y élire une personne de leur choix.

Certaines autres clauses se veulent un retrait de pouvoirs attribués légalement aux administrateurs. Tous les pouvoirs que possèdent les administrateurs peuvent se voir limiter ou imposer un consentement des actionnaires avant d’être exercés. Cette façon de procéder ne s’applique que lorsque la convention entre actionnaires est unanime.

Le défaut

La convention prévoit aussi des clauses de défaut qui établissent les comportements prohibés par les actionnaires, entre eux et avec les tiers. Comme exemple, nous pouvons nommer: la faillite, la culpabilité criminelle, la fraude et autres comportements jugés inacceptables par les actionnaires signataires. Les clauses de défauts sont accompagnées par une ou des sanctions.

La seule sanction pratiquement possible est le rachat des actions de l’actionnaire fautif. Une méthode de fixation du prix des actions est prévue à la convention, et elle se veut souvent une clause de type pénale, qui détermine un prix et un mode de paiement désavantageux pour le fautif ou ses représentants.

Conclusion

Cette courte présentation ne se veut qu’une brève introduction en matière de conventions entre actionnaires. En effet, chaque convention doit être adaptée et rédigée en fonction de la situation particulière de chaque corporation, des entreprises qu’elle exploite et de ses actionnaires.